• Hannover (main office)
  • +49-511-89944-30
  • Tel-Aviv
  • +972-050-5354897

רכישת נכסים ממושכנים דרך הליך משפטי מאפשרת לא פעם לקבל מחיר שהינו נמוך משמעותית מאשר במכירה ישירה מהבעלים. ניסיון חיובי של רכישות הלקוחות שלנו מאפשר לנו לומר בבטחה – זה שווה את זה!

 נכסים שרובצים עליהם חובות בלתי מוחזרים או נכסים חסרי בעלים ידועים יכולים להימכר על פי החוק רק דרך הליך משפטי של מכירה כפויה .(Zwangsversteigerung)

בכך בהחלטה של בית משפט מתרחשת העברת זכויות הבעלות ומחיקת כל החובות וההגבלות

בלשכת רישום המקרקעין Grundbuch)). 

מידע על נכסים

 מידע מקדמי על נכסים ניתן לקבל מראש לפני ישיבת בית משפט, לכן נותר מספיק זמן לצורך בחינה בעין של הנכס וביצוע של חישוב ההוצאות האפשרויות.

יחד עם זאת במקרים רבים בחינה בעין של בית או של דירה ברכישה דרך בית משפט אפשרית רק מבחוץ – היות והנדל"ן נמכר בכפוי הרי יש לתאם את הגישה אל תוך הנכס עם (עדיין) הבעלים (אם ישנם), מאחר שעד למועד המכירה הם הבעלים של הנכס מבחינה משפטית.

 במקרה כזה המסמך העיקרי שמשקף את המצב של הנכס באופן מלא ביותר הוא חוות דעת שמאית של מומחה (Gutachten).

חוות הדעת נערכת על ידי מומחה בלתי תלוי – השמאי (אדריכל או מהנדס בנייה) שמתמנה על ידי בית משפט.

מחיר שמאי, מחיר התחלתי, מחיר תחזית ומחיר סופי

. מחיר שמאי הוא נקודת פתיחה לצורך(Gutachten) מחיר שמאי של הנכס נקבע בחוות דעת שמאית

 לגישה להשתתפות במכרז ושל גבולות פורמאליים בעת המכרז.(Kaution) חישוב של פיקדון

 מחיר התחלתי של המכרז נקבע על ידי פקיד בית משפט בעת ישיבת בית המשפט על בסיס סכום עלויות מצטברות של הוצאות משפט וחובות עירוניים.

 מחיר תחזית של הרכישה בפועל לא יכול להיות נמוך יותר מגבול שנקבע בפרוצדורה משפטית. כך, בישיבה הראשונה והשנייה ישנם גבולות תחתונים מינימאליים במסגרתם הזכויות על הנכס יכולות להיות מועברות לרוכש ( 50 או 70 אחוז מהמחיר השמאי).

 במקרה והנכס שהוצע למכירה פומבית במכרז לא העיר אינטרס אצל משתתפי המכרז או ההצעות לא הגיעו לגבול התחתון, הנכס נדחה לישיבה חדשה. הישיבה הבאה יכולה להיקבע לא לפני מאשר כעבור 3 חודשים אך בדרך כלל נקבעת על ידי השופט עקב עומס של בתי המשפט רק לאחר חצי שנה-שנה. מחיר התחזית של הרכישה תלוי במצב הנכס, במצב באזור, בקיום של הסכמות עם הבנק המלווה ובמשתתפי ההליך האחרים. עם זאת המחיר הסופי של הנכס יכול להיות נמוך משמעותית ממחירו השמאי.

ניסיון רב שנים של מומחי חברת סטימול קונסלטינג בהשתתפות בישיבות בית משפט מאפשר לתת תחזית של המחיר הסופי של הנכס עם הסתברות גבוהה יחסית. עם זאת ישנם לא מעט מקרים בהם אנחנו מצליחים להשיג עבור הלקוח מחיר נמוך יותר ממחיר שצוין ונדון עם הבנק או עם בית המשפט בשלב ההתחלתי.

אנו תמיד דנים עם הלקוח מראש בעניין הגבול העליון שעד אליו אנחנו יכולים לעלות במחיר במהלך המכרז. אם מחיר המכרז עולה על הגבול שעליו סוכם עם הלקוח אנחנו יוצאים מהמכרז ללא אבדות ממוניות עבור הלקוח, הפיקדון ששולם על ידי הלקוח מוחזר במלואו.

תהליך של רכישת נדל"ן ממושכן בבית משפט בגרמניה

1)    כריתת הסכם למתן שירותים

השלב הראשון בקשר לרכישת הנדל"ן בגרמניה הינו כריתת הסכם למתן שירותים בין החברה שלנו לבין הלקוח. לאחר כריתת ההסכם ללקוח יש אפשרות לקבל כתובת מדויקת של הנכס לצורך בחינה בעין עצמאית. השירות של אספקת הכתובת הוא חינמי, תנאיי ההסכם רק מגבילים את הלקוח ברכישת הנכס ללא השתתפות של החברה שלנו.

2)    התאמת הנכס

 החברה שלנו מספקת מבחר רחב של נכסים ברחבי גרמניה. במידה והנכס המתאים לא מצוי בבסיס נתונים שלנו בשפה העברית, החברה שלנו תטפל בהתאמת הנכס לפי מאפיינים מוגדרים בבסיס נתונים גרמני שלנו, שמתחדש על בסיס יום-יומי, דבר שמבטיח עדכניות של הנכסים המוצעים. העבודה בהתאמת הנכסים, בירור מידע נוסף לגביהם, יציאת עובדים לבחינה בעין ופעילות אחרת של החברה מניחה תשלום מראש כמקדמה עבור מתן השירותים. רשימה ותעריפים של השירותים נרשמים בנוסח של ההסכם. סכום המקדמה עומד על סך של 3,000 יורו בתוספת מס ערך מוסף (מע"מ) החל בגרמניה במועד החתימה על ההסכם.

3)    שריון של הנכס שנבחר

 לאחר בחירת הנכס המתאים מתבצע שריון שלו במטרה להוריד את הנכס ממכירה פומבית באתר שלנו ותחילת הכנה לישיבת בית המשפט. השריון של הנכס מתבצע על ידי ביצוע תשלום מקדמה שמוכיח רצינות כוונות של הרוכש. גובה של המקדמה הינו חמישים אחוז משכר טרחה של הסוכנות עבור לווי העסקה שמצוין בתיאור של כל נכס, אך לפחות 3,000 יורו (בתוספת מע"מ). עם זאת נלקח בחשבון סכום של מקדמה שכבר שולם על ידי בלקוח לפי הסכם למתן השירותים. לאחר קבלת המקדמה מתבצע שריון של הנכס לרוכש, הנכס לא מוצע עוד לאיש ובאתר שלנו מושם סימן על שריונו.

4)   ישיבת בית משפט

לצורך השתתפות במכרז משפטי יש צורך בהרשמה בתור משתתף. לצורך כך, בהתאם לכללים, יש להפקיד במועד לחשבון בית המשפט סכום השווה ל-10% של מחיר שמאי של הנכס שעניין את הלקוח בתור פיקדון משפטי. זהו סכום מוחזר. במקרה של רכישה סכום זה יילקח בחשבון לצורך תשלום של החלק הנותר של הסכום, או מועבר בחזרה במקרה של אי רכישה.

הישיבה מנוהלת על ידי השופט, לבדו או עם עוזר. נוכחות של המבקש (בדרך כלל נציג של הבנק או עורך דין) בשונה מהמשיב הינה הכרחית. השופט מודיע על איזה נכס מדובר, מהם החובות שרובצים עליו, בודק מסמכים של המבקש וכו'.

בתור רוכש בבית המשפט יכול להופיע הן המעוניין ברכישת הנכס בעצמו והן נציגו, שחייב להיות עם ייפוי כוח מאושר יל ידי נוטריון.

במקרה של רכישת הנכס השופט מכריז שם משפחה של הבעלים החדש, הרגע הזה נחשב כתחילת כניסה לזכויות הבעלות. לא צריך לשכוח כי מלבד זכויות יש גם חובות. סעיף שני של פרק הארבע עשרה של חוקת גרמניה אומר – "הקניין מחייב. שימוש בו חייב לשרת בו-זמנית את טובת הכלל". כלומר מרגע הכניסה לזכות הבעלות הבעלים החדש חייב לטפל בקניין שלו כראוי, לשלם מיסים.

כעבור שלושה –עשרה ימים מתקבלים מסמכים מבית המשפט שבהם מצוין שאת/ה הבעלים ומחויב/ת להפקיד בתוך ארבעה-שמונה שבועות את יתרת הסכום לחשבון מסוים. בו-זמנית הרשות המשפטית שולחת הודעה ללשכת רישום המקרקעין ורשויות פיננסיות שולחות שובר – מס רכישת הנדל"ן. לאחר התשלום מתבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין והפקת מסמך מתאים (תמצית רישום מלשכת רישום המקרקעין).

עם חברת סטימול קונסלטינג תהליך של רכישת נכס ממושכן יהיה מבוקר וברור. ממונה אחראי על העסקה יעקוב אחר עמידה בלוח הזמנים ובעניינים פורמאליים נדרשים וילווה את הלקוח בכל שלבי העסקה.