• +972-050-5354897

הוראות כלליות

אזרחים זרים הינם בעלי זכויות שוות לאזרחי גרמניה ויכולים ללא הגבלות כלשהן לרכוש הן נדל"ן מגורים והן נדל"ן עסקי, לרבות מונומנטים אדריכליים. נדל"ן בגרמניה יכול להיות רשום הן על אדם פרטי והן על ישות משפטית. לצורך רכישה על ידי אדם פרטי נדרש רק דרכון בתוקף ואמצעים כספיים.

אפשרי רישום של זכויות הבעלות על שם שניים או יותר אנשים בוגרים בחלקים כלשהם כאשר קיום או העדר של קשרים משפחתיים אינו בעל חשיבות.

, בה ניתן לעקוב (Grundbuch)כל הנדל"ן בגרמניה רשום במרשם הבעלים – לשכת רישום מקרקעין
אחר כל ההיסטוריה של הנכס, לקבל, למשל, מידע על בעלים קודמים של הנדל"ן וגם על הגבלות וחובות שיכולים להיות.

אחריות על טוהר העסקה מוטלת על נוטריון ממלכתי. הודות לכך הרוכש יכול להיות בטוח שהוא רוכש לבעלותו נכס חופשי מהגבלות, חובות וטענות צדדים שלישיים.

תהליך רכישת נדל"ן בגרמניה במכירה ישירה

1)    כריתת הסכם למתן שירותים

השלב הראשון בקשר לרכישת הנדל"ן בגרמניה הינו כריתת הסכם למתן השירותים בין החברה שלנו לבין הלקוח. לאחר כריתת ההסכם ללקוח יש אפשרות לקבל כתובת מדויקת של הנכס לצורך בחינה בעין עצמאית. השירות של אספקת הכתובת הוא חינמי, תנאיי ההסכם רק מגבילים את הלקוח ברכישת הנכס ללא השתתפות של החברה שלנו.


2)    התאמת הנכס

החברה שלנו מספקת מבחר רחב של נכסים ברחבי גרמניה. במידה והנכס המתאים לא מצוי בבסיס נתונים שלנו בשפה העברית, החברה שלנו תטפל בהתאמת הנכס לפי מאפיינים מוגדרים בבסיס נתונים גרמני שלנו, שמתחדש על בסיס יום-יומי, דבר שמבטיח עדכניות של הנכסים המוצעים. העבודה בהתאמת הנכסים, בירור מידע נוסף לגביהם, יציאת עובדים לבחינה בעין ופעילות אחרת של החברה מניחה תשלום מראש כמקדמה עבור מתן השירותים. רשימה ותעריפים של השירותים נרשמים בנוסח של ההסכם. סכום המקדמה עומד על סך של 3,000 יורו בתוספת מס ערך מוסף (מע"מ) החל בגרמניה במועד החתימה על ההסכם.

3)      שריון של הנכס שנבחר

לאחר בחירת הנכס המתאים מתבצע שריון שלו במטרה להוריד את הנכס ממכירה פומבית באתר שלנו ותחילת הסדרת מסמכי הרכישה. השריון של הנכס מתבצע על ידי ביצוע תשלום מקדמה שמוכיח רצינות כוונות של הרוכש. גובה של התשלום המקדמה הינו חמישים אחוז משכר הטרחה של הסוכנות עבור לווי העסקה שמצוין בתיאור של כל נכס, אך לפחות 3,000 יורו (בתוספת מע"מ). עם זאת נלקח בחשבון סכום של מקדמה שכבר שולם על ידי הלקוח לפי ההסכם למתן השירותים. לאחר קבלת המקדמה מתבצע שריון של הנכס לרוכש, הנכס לא מוצע עוד לא לאיש ובאתר שלנו מושם סימן על שריונו.

4)   הכנת טיוטא של הסכם מכר

לאחר השריון של הנכס לנוטריון הממלכתי מועברים מסמכי הנכס: פרטים על הרוכש והקונה, מידע על הנכס (שטח, קומה, מספר חדרים, רשימת מטלטלין שנמכרים וכו'), תמצית רישום מלשכת רישום .רשימת המסמכים משתנה בהתאם לסוג הנכס (דירה, בית, חנות (Grundbuchauszug)המקרקעין
וכו'). לאחר בדיקת המסמכים על ידי הנוטריון נערכת טיוטא של הסכם המכר. החברה שלנו בודקת את ההסכם ושולחת את ההסכם למוכר ולקונה לצורך עיון ותיאום תנאיי ההסכם.

5)    חתימה על הסכם המכר

לאחר תיאום של תנאיי ההסכם נקבע תאריך לאשרור נוטריוני של ההסכם. החוק הגרמני מאפשר כמה דרכים של חתימה על הסכם המכר.
לדוגמה קיים תהליך שמסדיר חתימה על ההסכם במקרה בו הצדדים נמצאים בערים שונות או לא יכולים מסיבות אובייקטיביות להיות נוכחים בפני הנוטריון ביחד בו-זמנית. כמו כן מיופיי כוח מטעם המוכר או הרוכש יכולים לחתום על ההסכם במקומם.

במידה והלקוח אינו יכול או אינו חפץ בלהיות נוכח אישית בחתימה על ההסכם העסקה יכולה להיות מבוצעת על בסיס ייפוי כוח.

במידה והלקוח מגיע בעצמו לאשרור נוטריוני של ההסכם אך אינו שולט בשפה הגרמנית ברמה הנדרשת במקרה כזה החברה שלנו מספקת שירות של תרגום בעל פה של ההסכם המוקרא על ידי הנוטריון. במידת הצורך ניתן להזמין מתרגם על תקן של מושבע אשר שירותיו משולמים בנוסף גם כן.

בגרמניה המקור של הסכם המכר שנחתם על ידי הצדדים והנוטריון קיים רק בעותק אחד שנשמר בלעדית אצל הנוטריון. הצדדים להסכם מקבלים לידיהם העתקי ההסכם מאושרים על ידי הנוטריון שנחשבים לעותקים מאושרים של ההסכם ונשלחים לשני הצדדים בדואר.

6)   ביצוע של תנאים מקדמיים לתשלום הרכישה

בטרם שהרוכש ישלם למוכר את עלות הרכישה ישנה שורה של תנאים שנדרשים להיות מקוימים:    
•    הסרה על ידי המוכר של כל החובות והגבלות שרשומים בלשכת רישום המקרקעין (אם ישנם) והצגת מסמך המאשר חוסר הגבלות לנוטריון (Löschungsbewilligung).
•    תשלום וקבלת הסכמה של החברה המנהלת להעברת זכויות הבעלות וכניסת הבעלים החדש לוועד הבית (במידה וזה נדרש).
•    רישום מקדמי של הבעלים החדש בלשכת רישום המקרקעין (Auflassungsvormerkung).
•    תשלום עבור הוצאות אחרות שקשורות לתהליך שינוי הרישום (שירותי הנוטריון, מס רכישת הנדל"ן  (Grunderwerbsteuer), הוצאות משפט עבור שינוי רישום של זכויות הבעלות).

כל התשלומים מתבצעים שלא באמצעות מזומן. לאחר מילוי אחר התנאים המקדמיים הרוכש מקבל מהנוטריון הוראה לבצע תשלום עבור עלות הרכישה לחשבון המוכר. בתור הוכחת קביעת התשלום לבנק בו למוכר פתוח חשבון מטבע חוץ מסופק עותק של הסכם המכר ותרגומו מהשפה הגרמנית.

7)   העברת זכות הבעלות

לאחר תשלום של עלות הרכישה, תשלום מס רכישת הנדל"ן וקבלת אישור מרשויות פיננסיות בדבר העדר חוב של הרוכש בקשר למס הזה הנוטריון שולח למרשם משפטי של בעלי הקניין בקשה לרישום סופי של הרוכש כבעלים בלשכת רישום המקרקעין. מהירות של ביצוע התהליך הנ"ל תלוי במהירות העבודה של בית משפט לענייני מקרקעין כזה או אחר שאליו משויך הנכס שנרכש מבחינה מקומית.

הבעלים החדש נכנס אוטומטית ליחסים חוזיים שנכרתו עד כה. בהתאם לסוג הנכס הנרכש הדבר יכול להתבטא בחברות בוועד הבית, חוזי שכירות, חוזים עם ספקי השירותים לנכס וכו'.

לאחר רישום סופי של הרוכש כבעלים חדש בלשכת רישום המקרקעין עסקת המכר הישירה נחשבת כעסקה שהושלמה מבחינה משפטית ובין החברה שלנו לבין הלקוח הרוכש מתבצעת התחשבנות סופית עבור שירותים שסופקו על פי ההסכם והלקוח מבצע תשלום.

במידה והלקוח יחפוץ בכך החברה שלנו מקבלת על עצמה ניהול מיופה של הנכס שנרכש בתור החברה המנהלת.